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    Lexique de l'Urbanisme

     


    Cadastre


    Plus besoin de se déplacer pour consulter la propriété des terrains et bâtis.
    Avec la mise en place par la Direction générale des impôts du site internet
    www.cadastre.gouv.fr
    les particuliers comme les professionnels peuvent accéder en quelques secondes au plan cadastral souhaité.


    Certificat d’Urbanisme (C.U.)


    Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.
    La demande de certificat d'urbanisme prévu au "b" de l'article L410-1 du Code permet toujours d'interroger l'administration sur la faisabilité d'un projet sur une parcelle. Toutefois, la demande de certificat n'a plus à préciser la "surface de plancher hors œuvre" des bâtiments, laissant ainsi une plus grande latitude au demandeur lors du dépôt ultérieur de la demande de permis.
    Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.

    Il existe deux types de certificat d'urbanisme :

    • Le premier est un certificat d'urbanisme d'information. Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :
     · les dispositions d'urbanisme (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme),
     · l'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),
     · la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.
    Ce certificat n'indique pas si le terrain est constructible ou non.

    Le second est un certificat d'urbanisme opérationnel.
    Il indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

    Formulaire de demande de certificat d’urbanisme

    Note descriptive succincte du projet


    Changement de destination


    Il consiste à donner à un bâtiment existant une affectation différente de celle qu'il avait jusqu'alors. Les locaux à usage d'habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage, ni transformés en autre chose sans une autorisation administrative préalable. Les locaux régulièrement affectés à un autre usage que l'habitation peuvent être temporairement affectés à l'habitation après déclaration d'affectation temporaire des locaux.


    Déclaration préalable


    La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
    Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.
    Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :
    travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 170 m², 
    travaux de ravalement ou travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment,
    travaux changeant la destination d'un bâtiment (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celle-ci n'implique pas de travaux.


    Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (D.A.A.C.T)


    Le certificat de conformité n’existe plus. A l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie.
     
    Cette déclaration qui atteste à la fois de l’achèvement et de la conformité est établie et signée
        - soit par le bénéficiaire du permis de construire, du permis d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable
       - soit par l’architecte ou par l’agréé en architecture s’il a été chargé de la direction des travaux.
     
    A partir de cette déclaration, le maire dispose d’un délai de 3 mois ou de 5 mois dans les cas où le récolement est obligatoire pour contester la conformité des travaux et pour mettre en demeure le maître d’ouvrage soit de déposer un dossier modificatif soit de mettre les travaux en conformité avec l'autorisation accordée.
    Passé le délai, le maire ne peut plus contester la conformité des travaux.
    En cas de non respect par les services instructeurs du délai de 3 ou 5 mois, sur simple demande du maître d’ouvrage (ou de ses ayants droits), le maire doit délivrer, sous quinzaine, une attestation certifiant que la conformité des travaux (avec le permis ou la déclaration) n'a pas été contestée (article R.462-10). En cas de refus ou de silence du maire, cette attestation est délivrée par le préfet, sur demande du maître d’ouvrage.

    Formulaire de déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux


    Déclaration d’Ouverture de Chantier (D.O.C.)


    Une fois l'obtention du permis de construire, son titulaire peut entreprendre les travaux.
    Dès le début des travaux, il doit avertir la mairie du commencement des travaux en effectuant une déclaration d'ouverture de chantier. Elle doit être fournie en 3 exemplaires et être déposée directement à la mairie où se situe le terrain ou être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
     
    Les travaux doivent impérativement être commencés dans un délai de 2 ans suivant l'obtention du permis de construire.
    Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'1 an.
    Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soient suffisamment importants et significatifs.
    Si ces délais ne sont pas respectés, l'autorisation de construire n'est, en principe, plus valable. Toutefois, elle peut être prolongée pour une durée d'1 an par simple demande adressée, en mairie, au moins deux mois avant l’expiration du délai.

    Formulaire de déclaration d’ouverture de chantier


    Déclaration d’Intention d’Aliéner (D.I.A.)


    Avant chaque vente d’un bien situé dans une zone où peut s’exercer un droit de préemption, le vendeur ou son notaire doit déposer une déclaration d’intention d'aliéner en mairie, avec mention du bien vendu et du prix. La collectivité qui détient le droit de préemption, a alors la possibilité, dans les 2 mois, de "préempter", c'est-à-dire se substituer à l'acquéreur, pour mettre en œuvre une opération d'aménagement (Z.A.C.), de logement social, de voirie, la réalisation d’un équipement public ou une opération d’utilité publique. ATTENTION : le défaut de D.I.A. pour un bien soumis au droit de préemption peut entraîner la nullité de la vente.


    Formulaire de Déclaration d’Intention d’Aliéner


    Déclaration d’Utilité Publique (D.U.P.)


    Un projet d'intérêt public (équipements publics, voirie, transport, logements sociaux ...) nécessite des acquisitions de terrains ou de bâtiments par la personne publique qui en a l'initiative (État, département, ville, SNCF ...) pour les libérer et les démolir.
    Il peut alors donner lieu à expropriation après D.U.P.
    Après une enquête publique, au cours de laquelle un dossier faisant le bilan coûts/avantages du projet est mis à la disposition du public qui peut s'exprimer, le Préfet peut déclarer le projet d'utilité publique.
    Cette D.U.P. déclenche ensuite, si les négociations amiables n'aboutissent pas, la procédure d'expropriation, au terme de laquelle le juge civil fixe le prix et les indemnités (aux propriétaires et locataires) et transfère la propriété du bien à la personne publique.


    Droit de Préemption Urbain (D.P.U.)


    C’est un instrument de politique foncière institué au profit des personnes publiques (collectivités territoriales, Etat…)  leur permettant d’exercer un droit de préemption en vue de la création d’équipements publics (espaces verts, écoles….), la réalisation de logements sociaux, la restructuration de quartiers ou d’îlots ou encore la création de réserves foncières.
    Dans les secteurs où s’applique un droit de préemption simple : la majorité des biens sont soumis à Déclaration d’Intention d’Aliéner, mais sont notamment exemptées de D.I.A. les ventes de constructions de moins de 10 ans, de copropriétés, de parts de sociétés immobilières…
    Dans les secteurs où s’applique un droit de préemption renforcé : l’ensemble des biens immobiliers vendus est soumis à D.I.A.
    La Communauté de Communes du Pays d’Argentan dispose d’un droit de préemption simple sur les communes de : Argentan, Sarceaux, Fontenai-sur-Orne, Aunou-le-Faucon, Sai et Sévigny. Le droit de préemption s’applique sur les zones U et AU des PLU ; sur les zones U et 1NA pour la commune de Sévigny et U pour Sai.


    Emprise au sol


    L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, à l’exception des éléments de modénature tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toit, sans encorbellement ni poteaux de soutien.
    L’emprise au sol est utilisée  pour le champ d’application des permis et déclarations préalables.


    Espace Boisé Classé (E.B.C.)


    L’espace boisé classé est une zone protégée, instituée par la Collectivité, dans les documents d’urbanisme, destinée préserver ou à créer un espace vert, et quasiment inconstructible (sans compensation).


    Espace Naturel Sensible (E.N.S.)


    C’est un espace vert ou forestier, un territoire dont les qualités en termes de flore, de faune, constituent un intérêt écologique à protéger, qui est délimité par le Conseil Général, bénéficiant d’un droit de préemption, en vue de sa préservation et de son éventuelle ouverture au public.
    La TDENS (Taxe Départementale des Espaces Naturels Sensible) prélevé sur chaque construction permet de financer cette action.


    Lotissement


    C'est une opération d’aménagement qui divise en propriété ou en jouissance, une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës et qui a pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
    Cette opération est soumise à autorisation administrative préalable (Déclaration Préalable ou Permis d’Aménager selon les cas).


    Permis de Construire (P.C.)


    Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
    Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.
    Toute construction doit être précédée de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.  
    Sont soumis à permis de construire les travaux qui :
    · ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²,
    · ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².
    · ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation),
    · ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.
     
    Dès lors que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 170 m², le recours à un architecte  est obligatoire.

    Fiche d’aide pour le calcul des surfaces hors œuvre brutes et nettes des constructions


    Permis de Démolir (P.D.)


    Autorisation administrative qui doit être obtenue préalablement à la démolition partielle ou totale de tout bâtiment.

    Demande de Permis de démolir


    Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.), ex-P.O.S. (Plan d’Occupation des Sols)


    C'est le document qui fixe les règles d'urbanisme applicables sur le territoire de la commune (règles générales d'utilisation des sols et règles de construction).
    Il a pour rôle de déterminer l'affectation principale des sols par zone (zones résidentielles denses avec commerces, zones pavillonnaires …) et de définir les règles (hauteur maximale, emprise au sol, pourcentage d'espace vert, parkings, C.O.S..) qui devront s'imposer à toute construction ou transformation de l’implantation des bâtiments, d’une manière générale et pour chaque zone.
    C'est le document sur la base duquel sont instruits les permis de construire.
    Mais le PLU, c’est aussi la traduction formelle d’une vision globale du devenir de la ville.
    Il forme le cadre légal de toutes les actions, d’initiative publique ou privée, qui touchent l’aménagement et le développement de la commune concernée.
    Le PLU doit donc orienter l’avenir et concrétiser des choix politiques dans tous les domaines qui ont des répercussions sur l’organisation de l’espace communal :
    • démographie,
    • activités économiques,
    • offre d’habitat,
    • équipements et services,
    • déplacements et réseaux,
    • environnement,
    • paysages…
    Par opposition avec le POS, son prédécesseur, le PLU s’attache à une considération plus globale de la ville, associant davantage ses diverses dimensions comme l’économie et l’environnement ou le logement et les déplacements.
    Fait nouveau, il renforce considérablement la participation de la population dès les phases d’élaboration alors que le POS la cantonnait à un avis partiel et tardif, une fois le document achevé.
    La cohérence avec d’autres documents d’aménagement et d’urbanisme doit être assurée.
    Les composantes du territoire, son vécu quotidien ne s’arrêtent pas aux limites de la commune.
    La Communauté de Communes d’Argentan mène ainsi les révisions des POS/PLU pour les communes quand le besoin s’en fait ressentir.
    Le conseil communautaire a décidé le 05 juin 2012 de prescrire l'élaboration d'un PLU à l'échelle des 11 communes de la Communauté de Communes du Pays d’Argentan, il s'agit d'un PLUI (Plan local d'urbanisme intercommunal).

    Lien vers les PLU de la CDC


    Surface de plancher


    La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
    1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
    2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
    3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
    4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
    5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
    6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
    7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
    8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.


    Servitude d’Utilité Publique


    Au P.L.U figure, en annexe, la liste des servitudes d’utilité publique concernant certains ouvrages et sites publics existants (monuments historiques, réseaux de transport d’énergie, dégagement des aérodromes, ondes radio-électriques,  etc.).
    Elles instituent des mesures de protection limitant l’utilisation des sols, et génèrent des consultations spécifiques des services compétents lors de l’instruction des permis de construire.


    Unité Foncière


    C’est un ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision.


    Zone d'Aménagement Concerté (Z.A.C.)


    C'est une zone à l'intérieur de laquelle, la Collectivité publique (la Communauté de Communes pour le territoire d’Argentan) décide d'aménager et d'équiper des terrains en vue de la réalisation de constructions et aménagements publics (équipements créés ou agrandis pour les nouveaux habitants, voies et espaces verts nouveaux ...) et privés (logements libres et sociaux, commerces, bureaux...).
    Un "aménageur", public ou privé, partenaire de la collectivité par convention d’aménagement, est chargé d'acquérir les terrains, de vendre les droits à construire et de réaliser ou financer le programme des équipements publics.



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    Le journal de la Communauté de Communes du Pays d'Argerntan


    INTERCOM numéro 41 Décembre 2016